Quer investir em imóveis? Saiba por onde começar

Em 2018 o mercado imobiliário começou a sair da maior crise já registrada nas últimas décadas. A estagnação e o gradual aquecimento do mercado gerou prejuízos para uns e ganhos para outros. Fica a pergunta: ainda vale investir em imóveis?

Quem comprou imóveis na última grande crise de 2008/2009, obteve rentabilidades e valorizações superiores a 200% nos primeiros anos de recuperação econômica. Foram muitos os que conseguiram multiplicar seu patrimônio em poucos anos.

Agora, em 2018, dez anos depois, o Brasil começa a sair da crise econômica mais grave já registrada nos últimos 20 anos. A recuperação sempre é proporcional ao tamanho da crise.

Bolha imobiliária

Alguns especialistas dizem que não é possível afirmar que houve uma bolha imobiliária no Brasil. O que houve foi uma ascensão no acesso ao crédito.

Com a alteração na lei da alienação fiduciária em 2004, o governo permitiu que as instituições oferecessem o próprio imóvel como garantia em caso de inadimplência, por isso se tornou mais fácil oferecer.

Como investir em imóveis?

Você não precisa ter muito dinheiro para investir em imóveis. Você só precisa de uma parte do valor do imóvel para comprar e vender com elevadas margens de lucro.

Escolha seu nicho

O nicho é o modelo de imóvel que você quer comprar, ou seja, se é residencial, comercial, industrial, na planta, terreno, etc.

A partir daí você precisa traçar a sua estratégia, que é como você vai fazer dinheiro com o seu imóvel.

Decida o que é mais vantajoso: comprar e alugar; vender no curto prazo; reformar e vender; somente comprar, construir e vender; e por aí vai.

Investir com pouco dinheiro é possível

Você não precisa ter muito dinheiro para investir no mercado imobiliário. Tem até quem invista sem ter nenhum dinheiro através de imóveis financiados e adquiridos através de consórcio.

O uso da alavancagem na aquisição de lotes dentro de condomínios e imóveis na planta é uma ótima estratégia para diversificar seus investimentos sem imobilizar muito dinheiro.

Enquanto a maioria das pessoas compra imóveis de forma emocional, movidas pelo impulso, pelos apelos visuais e sentimentais, o investidor trabalha racionalmente. Transformar terrenos cheios de mato em um pedaço do paraíso é a especialidade dos investidores.

Para um investidor preparado não existe imóvel ruim, não importa se ele está dentro de uma comunidade ou no bairro mais nobre da cidade. Um bom imóvel para investimento não precisa ser bonito e bem localizado, ele precisa dar lucro.

Construir X comprar pronto

Essa é simples. Ao comprar pronto você pagará não apenas o custo de construção como também o lucro de quem bancou esta construção. Ninguém investe para construir um imóvel esperando vender pelo que pagou.

Se você lucrar com a construção, ao decidir alugar o imóvel que acabou de construir irá obter uma rentabilidade muito maior do que se tivesse pago mais pelo imóvel pronto.

Alugar e administrar X só alugar

Se há administradoras de imóveis, certamente é porque esta atividade gera lucros. Sendo um investidor individual normalmente é um exagero pensar em montar uma empresa para administrar os próprios imóveis, a não ser que tenhamos muitos imóveis.

No entanto, se juntarmos nossos imóveis com os de outros amigos que também os possuem, talvez seja válido pensar na criação de uma empresa dedicada a cuidar disso para nós a um custo menor do que deixar isto para uma imobiliária.

Valor depende do uso

Existem muitos imóveis próximos de você que estão sendo subutilizados. Existem imóveis residenciais que são péssimos investimentos se forem adquiridos para uso residencial e ótimos se forem transformados em imóveis comerciais.

A situação contrária também pode acontecer. O investidor informado e preparado pode identificar estas oportunidades difíceis de serem percebidas pelo consumidor comum.

Investir em imóveis usados

É no meio da lama que encontramos os diamantes. Neste exato momento, milhares de imóveis usados estão encalhados nas imobiliárias. São apartamentos e casas desprezados pelo consumidor final.

O investidor preparado é capaz de identificar estas oportunidades, lapidar estes imóveis e depois vendê-los com enorme retorno no curto prazo.

Vender financiado

Uma das maneiras mais simples de lucrar na venda de um imóvel é vender através de um financiamento próprio, fazendo com que o comprador pague juros a nós, em vez de pagar aos bancos.

Para tornar isto ainda melhor, basta alavancar nossa construção ou compra do imóvel usando ferramentas de alavancagem de capital, que descrevemos a seguir.

Você pode optar por financiar um imóvel como investimento a longo prazo. O financiamento imobiliário é, talvez, a opção mais usada na compra de imóveis para moradia no Brasil, enquanto a Caixa Econômica Federal é a maior concedente desses empréstimos.

Parte dessa popularidade se dá à possibilidade de parcelar o crédito emprestado em até 420 meses, ou seja, 35 anos. Outro grande benefício, apesar de não ser mais exclusividade do banco – muito embora tenha o maior número de opções -, é a existência de linhas de crédito baseadas nos recursos do FGTS ainda que existam várias opções de financiamento imobiliário.

Financiamento ou consórcio?

Ao contrário do consórcio, no financiamento, apesar de ser necessário um valor mínimo para a entrada, após 60 dias da aprovação é possível utilizar o crédito para a compra e, consequentemente, adquirir e morar no imóvel de seu interesse.

Como mencionado, também é possível utilizar o FGTS como entrada ou amortização das parcelas do seu subsídio. Além disso, há a possibilidade de financiar em até 35 anos (420 meses).

Contudo, o financiamento é restrito para autônomos e trabalhadores com renda informal, além de pessoas com CPF negativado.

No mercado financeiro, produtos que têm grande potencial de valorização são tidos como bons negócios. A lógica também é verdadeira na análise de imóveis.

Investir em imóveis acaba sendo uma das formas mais conhecidas do brasileiro, o que gera certa segurança, mas cuidado ao negociar, pois, o Procon está cheio de reclamações de assessorias e imobiliárias.

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Equipe Eduardo Moreira