1 de maio de 2020

Conheça os tipos de fundos imobiliários e quando escolher cada um deles

Conheça os tipos de fundos imobiliários e quando escolher cada um deles

Quer conhecer mais sobre os tipos de fundos imobiliários e quando investir em cada um deles? Então confira este material!

Aqui no blog você encontra alguns artigos sobre o tema fundos imobiliários, e este material te ajuda a entender um pouco mais sobre cada um deles e como fazer a compra de fato!

Se você ainda não sabe muito sobre este tipo de investimento, leia primeiro o artigo “Fundos Imobiliários, mesmo na crise, ainda vale à pena?” e depois volte aqui! 🙂

Quais são os tipos de fundos imobiliários?

Existem basicamente 4 tipos de fundos imobiliários. Os  fundos de renda,  também chamados de “fundos de tijolos”, que são os mais conhecidos, os fundos de fundos, os fundos de desenvolvimento e os chamados “fundos de papéis” ou recebíveis imobiliários.

Compreender cada um deles é determinante para montar uma boa carteira de investimentos.

Fundos de renda ou “fundos de tijolo”

De todos os tipos de fundos imobiliários esse é o mais conhecido dos investidores. Ao comprar uma cota de um fundo de de tijolo, o investidor está adquirindo uma parte de um imóvel físico.

O objetivo de um fundo de tijolo é reunir investidores com interesse em investir em imóveis e adquirir esses imóveis a fim de receber um aluguel mensalmente. O valor do aluguel dos imóveis é repassado para os cotistas por meio dos dividendos, que são isentos de impostos e creditados diretamente na conta do investidor.

Fundos de renda é um dos tipos de fundos imobiliários.

Fundos de renda é um dos tipos de fundos imobiliários.

Como esse tipo de fundo investe em empreendimentos físicos, eles geralmente seguem uma segmentação. Afinal, todo fundo tem um gestor e quando o gestor conhece muito sobre o mercado de construção e locação de galpões industriais, por exemplo, pode obter melhores resultados ao atuar em um fundos que gerenciam vários galpões.

Além disso, outro motivo que beneficia o gerenciamento dos fundos por segmentação é justamente a análise de mercado. Ao atuar e se especializar em um mesmo segmento fica mais perceptível qual empreendimento tem mais possibilidade de ganhos.

Os principais segmentos deste tipo de fundo imobiliário são: lajes corporativas, galpões de logística, galpões industriais, agências bancárias,  shoppings, hospitais universidades, lojas e supermercados.

No entanto, existem também fundos de tijolo diversificados, ou seja, que possuem um mix de empreendimentos de setores variados.

Quando investir em fundos de tijolos? 

Este tipo de fundo é ideal para o investidor que busca em sua estratégia investir para obter renda passiva mensal através dos aluguéis dos imóveis.

A longo prazo, também é indicado para o investidor que visa a valorização das cotas de um fundo.

A taxa de vacância, ou seja, a taxa de ocupação dos imóveis, é algo que também precisa ser levado em consideração para este tipo de fundo, afinal, o maior risco que o investidor pode se expor é investir em um fundo com imóveis sem locação.

Fundos de recebíveis imobiliários ou “fundos de papel”

Diferente dos fundos de tijolo em que o investidor sabe exatamente qual loja ou imóvel está gerando seus ativos, os fundos de recebíveis imobiliários são investimentos em título de dívida imobiliária, por isso são chamados fundos de papel.

Um dos papéis negociado neste fundo é o CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários.

Quando uma construtora investe na edificação de um empreendimento residencial, por exemplo, os apartamentos começam a ser vendidos na planta e os compradores do apartamento pagam pelo imóvel durante anos. Sendo assim, o retorno financeiro da construtora também demora alguns anos para regressar. 

No entanto, é importante para a construtora ter o lucro do investimento o quanto antes para que possa dar início a novos investimentos. É nesse momento que se inicia a possibilidade de investir em títulos de dívida imobiliária.

Nesta situação a construtora pode entrar em contato com uma securitizadora (companhia que capta fundos por meio dos ativos empresariais) e pedir o valor total da obra em troca das prestações que serão pagas pelos compradores dos apartamentos.

A securitizadora então, capta dinheiro com investidores através dos fundos de papel, e repassa o valor total para a construtora. Com isso, as mensalidades dos apartamentos vão direto para a securitizadora que repassará o valor para o fundo.

Este é o exemplo de como funciona um CRI, no entanto, o gestor desses fundos pode também  comprar créditos gerados por diversas instituições financeiras garantindo assim maior diversificação, estratégia importante para aumentar a segurança para o investidor. Outros tipos de recebíveis que podem compor os fundos de papéis são as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letras Hipotecárias).

Quando investir em fundos de papel?

Quando o investidor busca resultado de longo prazo é interessante buscar retornos superiores  às taxas do indexadores padrões de mercado, que geralmente são CDI ou IPCA.

Por haver uma exposição e uma possibilidade de lucro maior, muitos desses fundo exige um investimento maior.

Geralmente um valor mínimo de 300 mil reais e estão disponíveis apenas para investidores qualificados, que são àqueles que possuem uma certificação profissional ou que possuem  pelo menos um milhão de reais investidos no mercado financeiro. Contudo, é possível encontrar alguns destinados ao público em geral.

Fundos de fundos 

Esta categoria de fundos investe em outros fundos imobiliários. O gestor do fundo busca por outros fundos de boa qualidade e com bons rendimentos para investir.

A maior vantagem desse tipo de fundo é a possibilidade de obter lucros de forma simplificada e diversificada. Afinal, em um fundo de fundos pode ter fundos de tijolo, fundos de papel e fundos de desenvolvimento.

A grande vantagem desse fundo é a possibilidade de acesso aos mais diversos títulos.

Um pequeno investidor, por exemplo, ao investir neste tipo de fundo, pode receber dividendos de um título de papel, condição improvável para quem não é um investidor qualificado. Os fundos de fundos democratizam os investimentos. 

Quando investir em fundos de fundos?

Este é um dos tipos de fundos imobiliários destinados ao investidor que está iniciando no mercado de fundos imobiliários e quer contar com uma gestão profissional para fazer uma boa escolha.

Analisar a escolha do gestor é uma ótima estratégia para ganhar segurança e  então investir em um dos outros fundos.

Fundos de desenvolvimento

Em um fundo de tijolo o objetivo e foco está na locação de um imóvel já pronto, já em fundos de desenvolvimento o retorno é  buscado através do investimento na construção de imóveis que serão depois revendidos com a expectativa de obtenção de lucro.

Geralmente em fundos de desenvolvimento o gestor compra um terreno, realiza a execução da obra e então a venda. 

Fundos de Desenvolvimento é um dos tipos de fundos imobiliários.

Fundos de Desenvolvimento é um dos tipos de fundos imobiliários.

Este tipo de fundo expõe o investidor a mais riscos, como problemas com a prefeitura, com o andamento da obra ou até mesmo com a venda do imóvel. No entanto, tende a oferecer também uma rentabilidade maior, justamente por oferecer maior risco.

Esse fundo geralmente possui um prazo determinado e é direcionado também para investidores qualificados. No entanto, também é possível encontrar oportunidades para os investidores em geral.

Quando investir em fundos de desenvolvimento?

Quando o investidor  estiver disposto a correr mais riscos para obter um retorno superior em um período previsível.

Investindo em um Fundo Imobiliário

Os fundos de investimentos imobiliários são negociados via home broker, o qual pode ser acessado através de  uma conta em corretora ou através de aplicativos ou site do próprio banco.

Os fundos são negociados através de unidades chamadas cotas, que podem ser compradas e vendidas. 

Antes de efetuar a compra é preciso saber o porquê da compra e qual o melhor fundo para atender a expectativa do investidor.

Em seguida, basta acessar a plataforma do home broker e escolher o código do fundo desejado para saber o valor da cota.

O mercado funciona por meio de oferta e demanda, sendo assim, para um investidor comprar, outro precisa vender.

Suponha que o valor de mercado do fundo X seja de R$ 22,78, se um investidor sinalizar o interesse de realizar a compra por esse valor, terá de encontrar outro investidor interessado em vender por esse preço e o negócio será realizado.

Por outro lado, o investidor comprador pode ousar e dar um lance menor, de R$ 22,76 por exemplo, e aguardar para ver se algum vendedor se interessa em fechar  a negociação por esse valor.

O investimento em fundos imobiliários pode ser muito lucrativo, mas também pode prejudicar o patrimônio do investidor se houver perdas. 

Pode não ser o melhor momento para investir, mas sempre é tempo de cuidar do seu dinheiro com responsabilidade.

Se você quer realmente investir seu dinheiro com segurança, aprenda sobre investimentos e saiba escolher o melhor investimento para você. Afinal, o conhecimento liberta.

Para  sentir-se mais seguro conheça o e-book  7 PECADOS CAPITAIS DOS INVESTIDORES.

É um material gratuito para você iniciar no mercado de investimentos já sabendo o que NÃO FAZER!

E se você quer saber no detalhe O QUE FAZER e como fazer, o Investidor Mestre pode te ajudar.

Forte abraço,

Equipe Edu Moreira

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Eduardo Moreira

Eleito um dos três melhores economistas do Brasil pela Revista Investidor Institucional, Eduardo Moreira foi apontado pela Universidade da Califórnia como o melhor aluno do Curso de Economia nos últimos 15 anos. Autor de diversos best-sellers, Eduardo foi o primeiro brasileiro a ser condecorado pela rainha Elizabeth II no Castelo de Windsor, em junho de 2012.

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