28 de abril de 2020

Impacto das crises nos Fundos Imobiliários

Impacto das crises nos Fundos Imobiliários

Pela facilidade de investir e com a expectativa de obter retornos significativos, o mercado de fundos imobiliários têm quebrado recordes de captação mesmo em momento de crise.

Investir em imóvel é uma “herança” cultural dos brasileiros desde a década de 80 quando compravam imóveis para manter o dinheiro resguardado do impacto direto da hiperinflação.

Em 2000, quando os fundos imobiliários tornaram-se acessíveis às pessoas físicas, pequenos investidores que se interessavam pelo investimento em imóvel, porém, não tinham patrimônio suficiente para isso, viram nesse mercado a oportunidade de adquiri-los  em partes, ou frações, sem precisar comprometer tanto capital.

Impactos das crises nos Fundos Imobiliários 

Em 2008, ano da crise imobiliária nos Estados Unidos, a economia brasileira estava a todo vapor, era basicamente estimulada pelo consumo, e dentre vários impulsionadores da economia, os créditos imobiliários eram um dos principais. Afinal, nesta época a construção civil estava em crescimento vertiginoso.

Os recordes do mercado imobiliário foram batidos ano após ano, até 2013. Já em 2014, ano de copa do mundo, os imóveis estavam supervalorizados e a construção civil estava em um momento de queda de produção  para se adequar à nova demanda.

Impactos das crises nos Fundos Imobiliários

A instabilidade política e econômica de 2014 e 2015 contribuiu para a reversão da tendência de alta  dos preços de imóveis. E o aumento da taxa Selic colaborou para a desvalorização do preço do Fundos Imobiliários, pois a renda fixa passou a ficar mais atrativa. 

Já em 2016, com a queda da Selic, a valorização dos fundos imobiliários voltou a acontecer, neste momento, os investidores que haviam investido no período de recessão, se beneficiaram com o retorno financeiro notável e popularizaram ainda mais este tipo de investimento.

Em 2019 os fundos imobiliários já representavam um terço do capital investido na bolsa. Em comparação com 2018, o número de fundos imobiliários cresceu cerca de 42,85% e mais de 30 mil novos investidores tornaram-se cotistas no ano de 2019.

Qual a vantagem de investir em um fundo imobiliário?

A principal vantagem de um fundo imobiliário é a possibilidade de investir em imóveis com pequenos aportes, como por exemplo, apenas R$ 100,00 ou R$ 1.000,00.

Essa é inclusive a diferença básica entre investir num imóvel diretamente e em um fundo imobiliário. 

Ao investir em um imóvel o investidor pretende receber um aluguel mensalmente, ou vender o imóvel por um preço maior, quando estiver mais valorizado.

Porém, para ter um imóvel inteiro para comprar ou construir é necessário ter um capital considerável. Ou seja, só pessoas com um patrimônio significativo conseguem este feito.  

Os fundos imobiliário, no entanto, possibilitam que pessoas físicas “comprem” partes de imóveis e receba os dividendos, um “aluguel”, por esta parte.

Na prática, os fundos reúnem pessoas que desejam investir em imóvel, soma o montante das pequenas partes de dinheiro de todas essas pessoas e investe este dinheiro em imóveis. 

Ou seja, os investidores passam a ter pequenas partes de lojas, hotéis, salas comerciais, condomínios e outros empreendimentos imobiliários.

Semelhante a aquisição de uma ação na bolsa de valores em que o investidor adquire uma porcentagem da empresa, ao investir em fundos imobiliários o investidor adquire parte de um imóvel.

Vale à pena investir em FII?

Todo investimento vale à pena desde que o objetivo do investidor esteja alinhado ao propósito do produto, como no caso o FII.

Neste artigo está sendo mencionado os fundos de renda, ou seja, àqueles que visam gerar renda a partir de um imóvel físico, no entanto, existem outros 3 tipos de fundos de investimentos imobiliários. Os de compra e venda focados em ganho de capital, os fundos de desenvolvimento e os fundos de recebíveis imobiliários. 

Ou seja, existem fundos imobiliários para praticamente qualquer atividade e objetivo relacionado a empreendimentos imobiliários. 

Sabendo disso, cabe ao investidor entender qual seu perfil e suas expectativas para então fazer a escolha do tipo de fundo.

Escolhendo um FII

Se o objetivo é renda, o próximo passo é conhecer mais sobre os fundos de renda disponíveis. Para isso, você pode considerar o tamanho do fundo, por exemplo.

De acordo com as suas expectativas o que é melhor: um fundo maior com mais diversidade de empreendimentos, ou um fundo com apenas um empreendimento bem localizado com um bom locatário? Depende!

Escolhendo fundos imobiliários

A escolha dos fundos imobiliários será de acordo com o objetivo do investidor

Se o objetivo é ter um pouco de segurança e permanecer pelos próximos anos adquirindo mais cotas, um fundo diversificado pode ser a melhor opção. Porém, se o fundo possui foco em apenas um empreendimento que é bastante promissor, talvez esse fundo também possa lhe interessar, claro que sempre é preciso avaliar os potenciais riscos.

Outro requisito interessante e determinante para ser analisado é o tipo de fundo de renda. Atualmente existem mais de 200 Fundos Imobiliários negociados na Bolsa de Valores brasileira e cada um tem um objetivo distinto.

Dentro dos fundos de renda existem fundos de lajes corporativas, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, instituições de ensino e hospitais, enfim, uma variedade de categorias que se enquadram aos seus interesses.

E é importante saber quais desses empreendimentos é o mais rentável para o objetivo do investidor

A análise política e econômica do país pode influenciar a escolha de um fundo. Por isso, olhar para o comportamento das pessoas, empresas e as previsões para os anos futuros é essencial para adquirir uma cota sustentável.

Lojas que vendem apenas virtualmente, por exemplo, não têm loja em shopping, porém, pode precisar de galpões comerciais para estoque. Então, cabe ao investidor, escolher o que condiz com o que ele acredita.

Antes de ser um cotista é preciso considerar que…

Todo fundo tem um administrador e um gestor, estas são as pessoas que vão tomar as decisões relacionadas aos imóveis.

Ao investir em um fundo imobiliário é preciso que o investidor confie no gestor, acredite  que o gestor entende do mercado e que as suas escolhas sobre um inquilino, por exemplo, estão de acordo com o que o investidor faria nas mesmas circunstâncias.

Além destes requisitos específicos para a escolha de um Fundo imobiliário, deve-se considerar também a liquidez do fundo, o preço e a diversificação da carteira.

Por melhor que tenham sido as escolhas dos fundos, uma dica interessante é diversificar a compra das cotas por segmentos. Isso garante um equilíbrio na carteira e mais chance de bons rendimentos.

Lembre-se que não existe momento certo para investir, existe investimento feito com responsabilidade.

Para saber como construir, aumentar e preservar seu patrimônio em qualquer cenário participe da AULA AO VIVO,  no dia 07 de maio.

Esta aula é para você iniciar no mercado de investimentos já sabendo como investir de maneira inteligente e o melhor, minimizando os riscos.

Forte abraço,

Equipe Edu Moreira

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Eduardo Moreira

Eleito um dos três melhores economistas do Brasil pela Revista Investidor Institucional, Eduardo Moreira foi apontado pela Universidade da Califórnia como o melhor aluno do Curso de Economia nos últimos 15 anos. Autor de diversos best-sellers, Eduardo foi o primeiro brasileiro a ser condecorado pela rainha Elizabeth II no Castelo de Windsor, em junho de 2012.

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