Fundos imobiliários: o guia definitivo

Se você tem interesse pela área de investimentos, provavelmente já ouviu falar em fundos imobiliários. Mas você sabe exatamente o que são fundos imobiliários e como é possível investir neles?

Neste artigo, vamos conhecer melhor esta forma de investimento que pode apresentar boa rentabilidade e muitas vantagens para o investidor.

O que são fundos imobiliários

 Os fundos imobiliários ou FIIs são fundos de investimento fechados ou de condomínio fechado, ou seja, não permitem resgate.

Porém, os investidores podem vender suas cotas. Fundos de investimento de condomínio fechado funcionam assim: para você entrar, alguém precisa sair, ou esse alguém deve vender uma parte das cotas que possui.

Falando mais claro, FII é um sistema usado no mercado de capitais para   permitir que investidores tenham acesso ao ramo imobiliário (real estate). Não é um investimento tão simples, pois é necessário que os investidores conheçam os ativos imobiliários que participam da B3 da Bolsa de Valores.

Os fundos imobiliários apareceram no Brasil no ano de 1993 com a Lei 8668/93. Já em 2004, tornaram-se isentos de impostos de renda os rendimentos de vários instrumentos como CRIs, LCIs e Lhs, o que se deu através da Lei 11.033. Em 2005, os fundos imobiliários também ficaram isentos, a partir da Lei 11.196, desde que seguindo algumas regras básicas.

Estas diretrizes definem que nenhum cotista pode ter mais que 10% do fundo e  o fundo deve contar com, no mínimo, 50 cotistas. Além disso, o fundo deve ser listado na Bolsa de Valores (B3) e há a exigência de distribuir 95% do resultado semestral. Em se tratando de vendas de cotas, o investidor precisa pagar 20% do imposto de renda sobre o ganho de capital, sendo que prejuízos podem ser compensados no futuro.

Como funcionam os fundos imobiliários

Os fundos imobiliários detêm e operam ativos (propriedades) que estão ligados ao setor imobiliário. Esses fundos em geral possuem imóveis como galpões industriais, universidades, lajes comerciais e shopping centers.

Os investidores podem adquirir cotas FIIs por meio da negociação em bolsa, da maneira como compram ações em uma empresa.

O mercado brasileiro de fundos imobiliários é constituído essencialmente por escritórios corporativos (lajes comerciais) e galpões logísticos e industriais.

Tipos de fundos imobiliários

 – Fundos de Renda (Tijolo)

Fundos de Renda, conhecido como Tijolo, é o tipo de fundo imobiliário mais tradicional do mercado.

O imóvel que gera receita para o fundo é tangível, permitindo que o investidor avalie seu valor de forma minuciosa. Lajes corporativas, escolas, hospitais, galpões comerciais, agências bancárias, shoppings centers e hotéis são alguns desses ativos.

Os riscos deste fundo são maiores, realmente, se for considerada a linearização de receitas, e o que acontecerá ao imóvel com o tempo.

– Fundos de Recebíveis

Fundos de Recebíveis são os fundos de CRIs, informalmente conhecidos no mercado como fundos de papel.

Não há imóveis gerando receitas diretamente, apenas operações no mercado imobiliário em que os imóveis assumem o papel de “lastro” para o negócio.

Geralmente estes fundos pagam prêmios valiosos frente aos títulos públicos e ativos de renda fixa privada. O retorno líquido pode ser maior que 50%.

Os fundos de papel são ativos de renda fixa “turbinada”, pois a dissipação de risco deles é considerável, uma vez que são tomadores corporativos que buscam “funding”, ou seja, recursos para financiar suas operações.

Há CRIs ligados a galpões logísticos e shopping centers com contratos BTS e a loteamentos e empreendimentos residenciais.

CRIs definem uma operação de crédito e pedem cuidado redobrado.

– Fundos de Desenvolvimento Imobiliário

Os Fundos de Desenvolvimento Imobiliário apresentam certa complexidade para pessoas físicas em geral.

Os recursos captados são empregados em projetos, geralmente residenciais. Durante a construção e depois entrega do imóvel, o lucro das vendas das unidades é  dividido entre os cotistas.

A rentabilidade destes ativos pode ser muito variável. Por isso, é necessário monitorar bem de perto os números apresentados pelo gestor nos relatórios gerenciais mensais.

– Fundos de Fundos

Fundos de Fundos ou FOF é um balaio em que todos os outros tipos de fundos imobiliários podem ser adquiridos, para integralizar o portfólio.

Os custos totais envolvidos são altos, por isso o gestor deve ser eficiente na troca de posições que proporcionará um bom resultado a longo prazo.

Os FOFs são uma porta de entrada para investidores que dispõem de pouco capital inicial, porém pretendem ver como funciona o mercado.

São os fundos que apresentam menor risco por serem o grande balaio de fundos. Em geral, FOFs têm de 20 a 25 fundos imobiliários em carteira, com excelente dissipação de riscos.

Começando a operar com fundos imobiliários

Os fundos imobiliários apresentam renda média anual real acima dos títulos públicos, benefícios fiscais e renda recorrente. Além disso, você tem receitas de várias fontes.

É muito difícil que você encontre outra classe de ativos com tão eficiente diversificação interna. No entanto, precisa sempre observar a relação entre risco e retorno, verificando a origem do seu fluxo de caixa.

Caso decida investir em FIIs, você terá que pesquisar, dedicando seu tempo para conhecer os endereços dos empreendimentos. O Google Maps poderá ajudá-lo nessa tarefa. É aconselhável que você visite pessoalmente cada um dos locais, pois terá mais confiança como investidor. Saia pela rua e conheça os ativos, vale a pena.

No entanto, mesmo que você pesquise e se informe bastante, como boa parte dos investimentos os FIIs oferecem riscos. Conforme você for adquirindo experiência com esse tipo de investimento, será capaz de reduzi-los e encontrar as melhores oportunidades para aplicar seu dinheiro.

Alguns sinais de risco das propriedades disponíveis para investimento são vacância prolongada, revisionais negativas de aluguéis, deterioração e inadimplência.

Se você for um investidor imobiliário, terá que fazer algumas perguntas: qual é o custo do metro quadrado do meu ativo, e quanto está sendo negociado no mercado secundário? Qual o valor do aluguel do empreendimento? A vocação da região? E os preços, estão alinhados com os praticados no ativo avaliado no FII?

Parece complicado? Um pouco. Saiba que no começo vai ser difícil, mas com o tempo você saberá lidar com esse mercado e fará parte desse universo com naturalidade.

Lembre-se de que erros ocorrerão e você poderá aprender com eles.

Agora que você já aprendeu sobre os fundos imobiliários, que tal começar a investir?

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Equipe Eduardo Moreira